Am Leuchtenbergring in München wurde früher Industriealkohol gebrannt, heute ist das Gelände der ehemaligen Bundesmonopolverwaltung für Branntwein vor allem ein Verhandlungsfall. Eine Kleine Anfrage (Drucksache 20/6827) vom Mai 2023 wollte wissen, warum sich der Verkauf an die Stadt immer wieder verzögert und wie der Preis berechnet wird. Die Antwort der Bundesregierung (Drucksache 20/7024) kam am 26. Mai 2023 vom Bundesministerium der Finanzen. Sie erklärt vor allem die Spielregeln, nach denen der Bund seine Grundstücke verkauft.
Worum es geht
Die Bundesmonopolverwaltung für Branntwein war für das deutsche Branntweinmonopol zuständig, das inzwischen ausgelaufen ist. Ihr Gelände in München gehört dem Bund und wird von der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) verwaltet. Die Fragesteller schreiben, in München bestehe „ein großes öffentliches Interesse“ an der weiteren Nutzung. Der Verkauf habe sich aber schon mehrfach verzögert. Sie verweisen dazu auf einen Bericht der Süddeutschen Zeitung.
Die acht Fragen drehen sich um den Stand der Verhandlungen, mögliche Verzögerungen, die Rolle der späteren Nutzung, mögliche Käufer, eine Zwischennutzung und vor allem um den Kaufpreis.
Grundsatz: Verkauf nur zum vollen Wert
Die Antwort beginnt mit dem rechtlichen Rahmen. Die BImA ist an die Bundeshaushaltsordnung gebunden. Nach § 63 Absatz 3 BHO dürfen Grundstücke nur zu ihrem vollen Wert verkauft werden, soweit der Haushaltsplan keine Ausnahme zulässt.
Eine solche Ausnahme ist der Haushaltsvermerk Nr. 60.3. Danach kann die BImA entbehrliche Grundstücke direkt und ohne Bieterverfahren unterhalb des Verkehrswerts an Kommunen verkaufen, oder an Gesellschaften, Stiftungen und Anstalten, an denen die Kommune mehrheitlich beteiligt ist. Voraussetzung ist, dass der Erwerb unmittelbar einer öffentlichen Aufgabe dient, zu der die Kommune gesetzlich verpflichtet ist oder die sie nach ihrer Gemeindeordnung wahrnimmt.
Die BImA bietet solche Grundstücke zuerst diesen Erwerbsberechtigten an. Das nennt sich Erstzugriff. Kaufangebote Dritter bleiben dann unberücksichtigt.
München nutzt den Erstzugriff
Genau das passiert hier: Die Landeshauptstadt München nimmt die Erstzugriffsoption in Anspruch. BImA und Stadt haben gemeinsam ein Verkehrswertgutachten beauftragt, das zum Zeitpunkt der Antwort vom Gutachterausschuss der Stadt München erstellt wurde. Erst auf dieser Grundlage sollen die konkreten Kaufvertragsverhandlungen geführt werden.
Was könnte das beschleunigen oder bremsen? Grundlage sei ein „von allen Seiten anerkanntes Verkehrswertgutachten“. Sonstige Ereignisse, die die Verhandlungen beschleunigen oder verzögern könnten, seien nicht bekannt.
Und private Käufer? Solange die Gespräche mit der begünstigten Kommune nicht abgeschlossen sind, komme eine Vermarktung auf dem freien Immobilienmarkt „nicht in Betracht“. Entbehrliche Bundesliegenschaften würden regelmäßig zuerst den betroffenen Städten und Gemeinden angeboten.
Die spätere Nutzung bestimmt den Wert
Spannend ist die Antwort auf die Frage, welche Rolle die spätere Nutzung spielt. Die Bundesregierung antwortet über die Wertermittlung. Der Verkehrswert wird nach §§ 194 und 199 des Baugesetzbuchs und der Immobilienwertermittlungsverordnung bestimmt. Maßgeblich sind die Marktverhältnisse am Stichtag und der Zustand des Grundstücks. Dazu gehört auch die Art und das Maß der möglichen Nutzung.
Diese Nutzung legt die Kommune fest, weil sie die Planungshoheit hat. Das von München erstellte Nachnutzungskonzept sei deshalb „eine Grundlage für die Wertermittlung“. Vereinfacht gesagt: Was die Stadt dort erlaubt, beeinflusst, was das Grundstück wert ist.
Rabatt möglich, aber nur mit Zweckerklärung
Wird verbilligt verkauft? Möglich ist das. Auf den ermittelten Verkehrswert kann die BImA nach dem Haushaltsvermerk Nr. 60.3 und ihrer Verbilligungsrichtlinie (VerbR2018) einen Abschlag gewähren. Dafür muss die Kommune verbindlich erklären, dass der Erwerb unmittelbar einer öffentlichen Aufgabe dient. Diese „Zweckerklärung“ ist die Voraussetzung, die Höhe der Abschläge regelt die Richtlinie.
Den Verkehrswert selbst nennt die Antwort nicht. Er werde gerade vom Gutachterausschuss ermittelt, und auch das spätere Ergebnis unterliege „der Vertraulichkeit des noch nicht abgeschlossenen Verhandlungsprozesses“. Auf die Frage nach weiteren Berechnungsmethoden verweist die Bundesregierung nur auf ihre bisherigen Antworten.
Keine kulturelle Zwischennutzung
Die Fragesteller wollten auch wissen, ob das Gelände während der Verhandlungen kulturell oder durch mehrere Projekte zwischengenutzt werden könnte. Die Antwort: Die Liegenschaft sei bereits an die Branddirektion der Stadt München und an vier Gewerbetreibende vermietet und damit schon zwischengenutzt. Eine weitere Nutzung wäre nur mit „erheblichem Aufwand“ möglich, der mit Blick auf den geplanten Verkauf unverhältnismäßig wäre.
Ein Muster, nicht nur ein Münchner Fall
Vieles in der Antwort gilt nicht nur für München. Die Bundesregierung beschreibt das übliche Verfahren: Braucht der Bund eine Liegenschaft nicht mehr, wird sie regelmäßig zuerst der Gemeinde angeboten, in der sie liegt. Die Gemeinde kann direkt kaufen, ohne Bieterverfahren und unter Umständen günstiger, wenn sie das Grundstück für eine öffentliche Aufgabe nutzt. Grundlage für jede Verhandlung ist ein Verkehrswertgutachten. Wer also verstehen will, warum solche Verkäufe in vielen Städten Jahre dauern, findet hier die Grundzüge: Zuerst muss geklärt werden, was das Grundstück wert ist und wofür es genutzt werden soll.
Einordnung
Die Antwort zeigt, wo der Knackpunkt liegt: beim Preis. Der Bund darf grundsätzlich nur zum vollen Wert verkaufen, und der hängt von der Nutzung ab, die die Stadt selbst plant. Rabatte sind möglich, aber an öffentliche Zwecke gebunden. Solange es kein Gutachten gibt, das alle Seiten anerkennen, gibt es keinen Vertrag. Wie lange das dauert, sagt die Antwort nicht.
Mit der BImA hatte auch schon eine Kleine Anfrage zu Erbschaften des Bundes zu tun.
Späterer Stand
Laut einem Bericht des Münchner Merkur vom 2. Februar 2026 hatten sich Stadt und BImA inzwischen auf einen Preis für das rund 14.500 Quadratmeter große Areal geeinigt. Unterschrieben wurde aber nicht: Die BImA soll alle ihre Liegenschaften erneut auf Bundesbedarf prüfen, die Verhandlungen ruhen deshalb. Nach dem Bericht will die Stadt dort unter anderem eine Berufsschule und Kitas unterbringen.
Quellen
- Kleine Anfrage, Drucksache 20/6827
- Antwort der Bundesregierung, Drucksache 20/7024 vom 26.05.2023
- Wikipedia: Bundesmonopolverwaltung für Branntwein
Stand: 22.10.2026